Henrry Zaira / Tokenizando Activos

¿Qué es la tokenización de Activos?

La tokenización de activos es el proceso mediante el cual los derechos de propiedad sobre bienes físicos o intangibles—como inmuebles, acciones o infraestructura—se transforman en unidades digitales denominadas tokens, que se registran y operan en plataformas basadas en tecnología blockchain. Cada token representa una porción del valor total del activo, lo que permite su fraccionamiento y comercialización de forma más ágil y accesible. Este fraccionamiento facilita la diversificación de portafolios y abre las puertas a mercados que tradicionalmente estaban reservados a grandes capitales, contribuyendo así a una mayor inclusión financiera (World Economic Fórum, 2023).

La tokenización no solo transforma la forma en que se estructuran y distribuyen los activos, sino que también introduce nuevas dinámicas de liquidez, transparencia y eficiencia operativa. En América Latina, distintos estudios reconocen que esta tecnología puede reducir barreras burocráticas y costos de participación en los mercados de capitales, ampliando el acceso tanto para pequeños inversionistas como para emisores emergentes. En este contexto, la tokenización se perfila como una herramienta importante para la inclusión financiera y la innovación en la gestión de activos.

Blockchain, estándares y contratos inteligentes

La tecnología blockchain ofrece un sistema de registro distribuido, inalterable y transparente que asegura la trazabilidad y protección de las transacciones digitales. Gracias a su arquitectura descentralizada, es posible prescindir de intermediarios, agilizar los procesos de validación y disminuir significativamente los costos operativos (Binance Academy, 2023).

Dentro de este ecosistema, los estándares de token desempeñan un papel fundamental en la interoperabilidad y funcionalidad de los activos digitales. El estándar ERC-20, ampliamente adoptado para tokens fungibles, facilita la creación de unidades intercambiables como criptomonedas o participaciones en fondos. Por su parte, el estándar ERC-721 permite la emisión de tokens no fungibles (NFTs), ideales para representar activos únicos como obras de arte o certificados digitales (Binance Academy, 2023). El ERC-1155, más versátil, combina característica de ambos anteriores, permitiendo la gestión simultánea de tokens fungibles y no fungibles en una misma interfaz (Binance Academy, 2023; Cryptopolitan, 2023).

Complementando esta arquitectura, los contratos inteligentes (smart contracts) automatizan la ejecución de derechos y obligaciones entre las partes sin necesidad de intervención humana. Estos algoritmos autoejecutables, codificados directamente en la blockchain, permiten establecer reglas precisas para la transferencia de activos, la distribución de beneficios o el cumplimiento de condiciones contractuales, incrementando la eficiencia y reduciendo el riesgo de incumplimiento (Binance Academy, 2023).

Proceso de tokenización y plataformas de negociación

El proceso de tokenización de activos inmobiliarios comienza con la selección y valuación del inmueble, seguido por la estructuración legal—normalmente a través de una sociedad o fideicomiso—y la emisión de tokens digitales respaldados en tecnología blockchain. Cada token representa una fracción del valor total de la propiedad, lo que permite su comercialización en plataformas digitales especializadas y facilita el acceso a oportunidades de inversión antes reservadas a grandes capitales.

Un ejemplo de esta dinámica podría ser el proyecto habitacional vinculado al desarrollo portuario de Chancay, Perú. Este complejo estaría diseñado para atender la creciente demanda de vivienda generada por las actividades logísticas y comerciales en la zona. El proyecto contemplaría la construcción de edificios con espacios compartidos, áreas verdes, gimnasio, estacionamiento y zonas recreativas, destinados tanto a trabajadores del puerto como a personas interesadas en residir cerca de un polo económico emergente. La inversión total estimada asciende a 30 millones de dólares.

Para financiar este desarrollo, se propone la emisión de 300,000 tokens, cada uno con un valor nominal de 100 dólares, lo que cubriría el monto total del proyecto. Estos tokens serían negociables en plataformas como RealT, Propy o Tokeny, permitiendo la participación de inversionistas locales e internacionales. A través de esta estructura, cada token otorgaría derechos proporcionales sobre el activo inmobiliario, lo que podría traducirse en ingresos derivados de la venta, alquiler o revalorización de las unidades habitacionales.

La tokenización está revolucionando el sector inmobiliario y de infraestructura al permitir el fraccionamiento digital de activos, lo que reduce las barreras de entrada y mejora la liquidez en mercados tradicionalmente rígidos. En el caso de Chancay, Perú, esta tecnología podría facilitar la financiación de proyectos habitacionales, hoteleros, centros comerciales, clínicas, centros logísticos, entre otros, mediante la emisión de tokens respaldados por activos reales, generando ingresos proporcionales para los inversionistas y promoviendo una distribución más equitativa de beneficios económicos en las comunidades locales.

Riesgos, desafíos regulatorios y lecciones aprendidas

Si bien la tokenización de activos representa una innovación disruptiva en los mercados financieros, su implementación enfrenta una serie de desafíos regulatorios, tecnológicos y de gobernanza que limitan su adopción a escala global. Uno de los principales obstáculos es la ausencia de estándares jurídicos uniformes que definan la naturaleza legal de los tokens, especialmente en lo que respecta a su clasificación como valores financieros. Por ejemplo, en Estados Unidos, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) aplica el test de Howey para determinar si un token constituye un valor, lo que implica su sujeción a estrictas normativas de divulgación y registro. En Europa, el Reglamento de Mercados de Criptoactivos (MiCA) establece un marco regulatorio integral para emisores y proveedores de servicios relacionados con activos digitales, incluyendo requisitos de transparencia, gobernanza y protección al consumidor.

Además, la tokenización plantea riesgos operativos vinculados a la seguridad de las plataformas, la custodia de activos digitales y la interoperabilidad entre redes blockchain. La falta de infraestructura tecnológica confiable y de mecanismos de custodia institucional aprobados por autoridades regulatorias ha sido identificada como una barrera crítica para la participación de inversionistas institucionales. En este contexto, la implementación de protocolos sólidos de conozca a su cliente (Know Your Customer, KYC) y prevención de lavado de dinero (Anti-Money Laundering, AML) se vuelve imprescindible para garantizar la integridad del sistema y mitigar riesgos asociados a actividades ilícitas.

Las lecciones aprendidas en jurisdicciones pioneras sugieren que la colaboración entre actores públicos, privados y tecnológicos es clave para construir marcos regulatorios adaptativos que promuevan la innovación sin comprometer la seguridad jurídica ni la protección del inversionista. Asimismo, se requiere una mayor educación financiera y digital para que los participantes comprendan los riesgos inherentes a la tokenización y puedan tomar decisiones informadas.

Perspectivas futuras y recomendaciones

Las proyecciones para el año 2030 sugieren que el mercado global de activos tokenizados podría alcanzar un valor estimado entre 2 y 16 billones de dólares, dependiendo de variables como el ritmo de adopción tecnológica y la evolución del marco regulatorio en los distintos sistemas financieros. De acuerdo con estimaciones de McKinsey & Company, en un escenario conservador, la tokenización representaría aproximadamente 2 billones de dólares. En contraste, un escenario más optimista, impulsado por la digitalización de activos financieros tradicionales y la consolidación de nuevos modelos de inversión, podría elevar dicha cifra a más de 4 billones. Por su parte, Boston Consulting Group proyecta que la tokenización podría representar hasta el 10 % del PIB mundial para 2030, lo que equivaldría a más de 16 billones de dólares.

En este contexto de crecimiento acelerado, América Latina enfrenta el desafío de adaptar sus estructuras institucionales, tecnológicas y educativas para aprovechar el potencial transformador de la tokenización. Se recomienda, en primer lugar, fomentar la creación de alianzas público-privadas que permitan articular esfuerzos entre gobiernos, empresas tecnológicas y entidades financieras, con el objetivo de definir marcos regulatorios claros, flexibles y orientados a la protección del inversionista. La claridad normativa es esencial para generar confianza, atraer capital y evitar prácticas especulativas que puedan comprometer la estabilidad del sistema.

Es necesario desarrollar plataformas digitales que sean transparentes, seguras y accesibles para distintos perfiles de inversionistas, desde grandes fondos institucionales hasta pequeños ahorristas. Estas plataformas deben incorporar mecanismos de verificación de identidad (KYC), prevención de lavado de activos (AML) y contratos inteligentes que garanticen la ejecución automática de derechos y obligaciones. La implementación de estas herramientas permite fortalecer la confianza en los ecosistemas de inversión digital y cumplir con los marcos regulatorios vigentes.

Asimismo, se recomienda promover programas de educación financiera y tecnológica que permitan una adopción responsable de la tokenización. La comprensión de los riesgos, beneficios y dinámicas operativas de los activos digitales es fundamental para evitar la exclusión digital y garantizar que los ciudadanos puedan participar de manera informada en los nuevos ecosistemas de inversión.